На головну Досліджуємо проблему ОСББ: за і проти, або Як ефективно своїм будинком...

ОСББ: за і проти, або Як ефективно своїм будинком управляти

Мало хто не чув про можливості спільного управління будинком або вулицею, адже так зване об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) допомагає розв’язувати багато житлових проблем. А це означає, що співвласники зможуть самостійно управляти власним будинком, обирати постачальників послуг та відмовлятися від них у разі недоброякісного обслуговування. Головне завдання членів ОСББ – це домовитися між собою та знайти відповідальну людину, яка зможе спішно керувати будинком.

Держава законодавчо орієнтує українців на створення таких об’єднань. У нашому місті їх 37,  у тім числі дев’ять житлово-будинкових кооперативів. Тут діє рада голів ОСББ, ЖБК та ОСН, яку очолює депутат міськради Григорій Цаль-Цалко, який також є головою ОСББ «Юність», «Наша оселя» і «Молодіжне». Рада голів допомагає тим, хто лише стає на шлях такого об’єднання, і тим, хто вже спробував сили у самоуправлінні.

А підтримка громадських ініціатив ведеться не на словах, у місті діє програма, завдяки якій на ремонти чи утеплення будинків мешканці можуть залучити 60 відсотків бюджетних коштів. Приміром, у минулім році на реалізацію  цієї програми із міського бюджету виділили мільйон 250 тисяч гривень. Програмою скористалися сім ОСББ і ЖБК. У цім році на підтримку ОСББ, ЖБК та органів самоорганізації населення планують спрямувати понад три мільйони гривень, півтора з яких використають ОСББ та ЖБК.

В управлінні будинку може брати участь кожен його мешканець, пояснює Григорій Цаль-Цалко: вони обирають правління або голову, голосують за кошторис, розмір внесків на утримання ОСББ, за порядок їх використання, контролюють фінансово-господарську діяльністю об’єднання за допомогою ревізійної комісії або самостійно тощо. Усі платежі й доходи від використання загального майна перераховуються на розрахунковий рахунок та витрачаються на обслуговування і ремонт будинку. Також члени об’єднання самостійно обирають компанії, або наймають осіб, які ремонтуватимуть будинок, комунікації, прибиратимуть територію. ОСББ, як юридична особа, може брати кредит у банку для ремонту чи модернізації будинку, встановлення приладів обліку води, тепла, газу тощо. Є державна програма відшкодування частини кредиту ОСББ на утеплення чи впровадження інших заходів з енергомодернізації багатоквартирного будинку. До слова, усі  пільги та субсидії за житлово-комунальні послуги для членів ОСББ зберігаються.

 

ПЕРШІ КРОКИ ДО СТВОРЕННЯ ОСББ

Якщо ви вирішили управляти будинком самостійно, зробити це можна у кілька способів.

   Створити будинковий комітет. Але він не має статусу юридичної особи, отож про підтримку держави не мрійте. При цьому про житло дбають самі співвласники.

   Мати управителя. Ним може стати юридична або фізична особа-підприємець. Це може бути керуюча компанія. Але якщо її обиратимуть самі мешканці, вони зможуть порівняти тарифи кількох управителів і визначитися, з ким вигідніше працювати. Аби обрати управителя, не обов’язково створювати ОСББ. Управителем може бути голова іншого ОСББ або міська рада за згодою і зверненням мешканців.

   Створити ОСББ. Об’єднання співвласників є юридичною особою й може укладати договори на роботи з обслуговування будинку або утримувати його самостійно. Замість квартплати ЖЕКу члени об’єднання сплачують внески на утримання, ремонти тощо. Погоджувати із владою розмір внесків на утримання спільного майна не потрібно – усе вирішуєте самостійно. Тобто склали кошторис, затвердили його на зборах, зібрали кошти – і витратили на потреби будинку. Є ще один варіант для ОСББ – укласти угоду з управителем або ж з керуючою компанією. У цьому випадку правління ОСББ контролюватиме використання коштів управителем, домовлятиметься з ним про тариф на утримання будинку, графіки ремонтів тощо.

   Для лежнів. Є ще четвертий спосіб управління будинком – спеціально для тих мешканців, які нічого не хочуть робити самі. Це якщо не визначитеся, хто управлятиме вашим будинком, управителя на рік призначить міська влада на конкурсній основі. Договір з ним теж підпише виконком.

Найбільш відповідальний та перевірений спосіб управління, при якому мешканці здатні впливати на домоуправління – це створення ОСББ. До того ж, лише йому надається державна фінансова підтримка з бюджету на капітальний ремонт, модернізацію, реконструкцію, утеплення, переконує Григорій Цаль-Цалко.

Отож робіть вибір: або брати на себе відповідальність за стан свого житла, чи перекладати її на інших. Якщо ж не скористалися наданим вам правом управляти житлом так, як вважаєте за потрібне, то чи варто нарікати ЖЕКу за бездіяльність та високі тарифи за квартплату?

Якщо більшість «за»

Аби визначитися, як управляти спільною власністю, створіть ініціативну групу не менше з трьох співвласників будинку.  Зберіть дані про власників житлових і нежитлових приміщень, складіть список. До слова, можна отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отримайте інформацію про технічний стан будинку, його економічні показники: скільки коштів нараховується в якості оплати, скільки ЖЕК витрачає на утримання, на чому можна зекономити.

Важливо з’ясувати інформацію про боржників. Усе це допоможе скласти кошторис витрат будинку та представити його на установчих зборах. Про їх проведення повідомте кожного співвласника: вручіть лист під розпис або відправте його рекомендованим. Повідомлення містить інформацію про те, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Крім того варто підготувати пропозиції про склад правління ОСББ та ревізійної комісії, проект статуту, які ухвалюються на зборах. Рішення оформлюється протоколом. Установчі збори веде голова зборів, обраний більшістю голосів. Рішення вважається ухваленим, якщо за нього проголосувало більше половини співвласників. Також ініціативна група може провести додаткове письмове опитування. Рішення оформлюється особистим підписом того, хто проголосував, із зазначенням «за» чи «проти». Враховуються і голоси, отримані на зборах, і голоси під час опитування, опісля оформляється протокол, один примірник якого передається в органи місцевого самоврядування.

На зборах доручають реєстрацію ОСББ майбутньому голові або членам ініціативної групи. Установчі документи підписує голова зборів або інша уповноважена особа. Реєстрація здійснюється у Центрі надання адміністративних послуг. ОСББ вважається створеним з моменту реєстрації. Після реєстрації зверніться в ОДПІ для взяття на облік та включення до реєстру неприбуткових організацій. Останній крок: відкрити рахунок у банку, виготовити печатку ОСББ.

 

ПЕРЕЙМАЄМО ДОСВІД:

енергоощадні «Юність», «Наша оселя» і «Молодіжне»

Володимир-волинців досі лякає перспектива взяти на себе відповідальність за стан свого житла та створити ОСББ. Такі люди продовжують лаяти комунальні служби, але нічого не роблять, аби позбутися їхніх послуг та «взяти владу у свої руки», а ось успішний приклад кількох ОСББ доводить протилежне.

У Григорія Цаль-Цалка вільного часу завжди обмаль, але, як каже, ні дня без корисних справ. Отож окрім основної роботи у місцевому Фонді соціального страхування і депутатської роботи, він очолює «Нашу оселю», «Юність» і «Молодіжне» на вулицях Старицького, 3/1, 3/2 і 19А.

Усі три будинки різняться між собою. Для прикладу, на вулиці Старицького 3/1 і 3/2 їх  збудували у 1987-88 роках, але вони знаходяться мають різний технічний стан, бо у «кооперативному» під номером два (раніше тут був ЖБК, а тепер ОСББ «Юність») його мешканці постійно щось робили:  періодично ремонтували під’їзди, міняли крани у підвалах і навіть за власний кошт оновили покрівлю. А у будинку на Старицького 3/1, який обслуговував ЖЕК, жителі не брали активної участі у ремонті. Це і призвело до того, що нині сюди потрібно вкласти значні кошти. І перш ніж впроваджувати великі проекти термомодернізації (утеплення, встановлення ІТП) треба довести до ладу технічний стан будинку. В цьому і допомагає міська програма сприяння діяльності ОСББ і ЖБК.

У 2017 році у цих будинках капітально відремонтовані системи енергопостачання: проклали нові силові кабелі, проводку та встановили автоматичні вимикачі в електрощитових, встановили енергозберігаюче освітлення у під’їздах. Ця модернізація, приміром, у  «Нашій оселі» обійшлася у 125 тисяч гривень, з них 75 тисяч використали з міського бюджету, 50 тисяч заплатили співвласники будинку з накопичених внесків, а це орієнтовно до тисячі з кожної квартири. Якщо раніше ОСББ платило за електроенергію дві з половиною тисячі гривень, то нині вона обходиться у півтори, де орієнтовно тисячу двісті гривень «забирає» ліфт, 300 – освітлення під’їздів і сходинкових кліток, отож тільки у дев’ятиповерхівці економлять у місяць тисячу гривень.

Також в «Юності» та «Нашій оселі» у тамбурах встановили енергоощадні вікна і двері, поміняли на нову запірну арматуру на системі опалення, найближчим часом заплановане встановлення металопластикових труб на холодну воду, ремонт системи каналізації – усе це на умовах співфінансування.

Будинок на вулиці Старицького 19А (ОСББ «Молодіжне») збудований десять років тому, тому тут і роботи менше.

Передова і показова «Мрія»

У ОСББ «Мрія» і справді є чому повчитись, а ентузіазму і непосидючості його голови Людмилі Власюк можна тільки по-доброму позаздрити. Це «Мрія» першою у місті встановила індивідуальний тепловий пункт, який тільки за опалювальний сезон економить 400 тисяч гривень! А після того, як недавно (і також першими) частково (бо роботи ще тривають) утеплили фасад у дев’ятиверхівці, її жителі перестали мерзнути, а у деяких квартирах температура піднімається до 25 градусів.

Що ж відбувається там, де люди зважилися створити ОСББ? Ми побували у будинку на вулиці Ковельській, 132/1,  цю адресу обрали не випадково, адже мешканці ОСББ тут уже знають, як економити гроші. Відтоді, як вони стали господарями свого будинку та не раз брали «теплий» кредит від держави, їхні платежі за опалення зменшилися. І це ще не межа, запевняє голова ОСББ.

Кілька років тому мешканці «Мрії», а це житлове об’єднання створене ще у 2006 році, не чекаючи допомоги від держави, за власні кошти перекрили дах єврорубероїдом. Згодом, отримавши «теплі кредити» від програми підтримки ОСББ,  взялися за заміну енергосистеми – поміняли двері у тамбурах, електрощитки, автомати на лічильниках, встановили датчики руху і економні лампочки – це значна економія на електроенергії для освітлення місць загального користування. За рахунок енергоефективних LED-cвітильників споживання електроенергії скоротилося вдвічі. Аби не «губилось» тепло, труби обробили спеціальним ущільнювачем та утеплили, на стояках поставили балансуючі клапани, які розподіляють однакову температуру по квартирах. Біля будинків прибирає двірник, а нижні поверхи – прибиральниця.

Але найважливішім їхнім досягненням щодо термомодернізації будинку є індивідуальний тепловий пункт з автоматичним регулюванням, який значно економить на опаленні, та утеплення фасаду, що також підвищило температурний режим у квартирах.

Індивідуальний тепловий пункт коштує 585 тисяч гривень, половину вартості за нього заплатили з міського бюджету, а 280 тисяч жителі позичили у банку. За програмою «теплих кредитів» держава повернула їм половину, отож ця установка жителям «Мрії» обійшлася у чверть вартості. І у перший опалювальний сезон вони вже зекономили 400 тисяч гривень.

Як це відбувається? Дуже просто, каже Людмила Власюк. Аби опалити будинок, «Теплокомуненерго» підігріває воду до 60 градусів, а автоматична система визначила, що для підтримання температурного режиму її достатньо нагрівати до 42-х. Датчик температури повітря налаштований на 21 градус – автоматика підтримує таку температуру в усіх квартирах, хоча вона буває вищою у більш утеплених помешканнях, де, приміром, замінені вікна, утеплені стіни тощо.

У минулому році у «Мрії» вирішили утеплити фасад одного під’їзду в будинку, який найбільше потерпає від холодів і примикає до п’ятиверхівки на Ковельській біля «Вопаку». Тут також скористалися державною програмою і взяли кредит на 775 тисяч гривень. Вочевидь, тільки Людмилі Анатоліївні відомі усі перипетії цього кредиту, через який голова направду втратила спокій. Тільки через київських чиновників, бо кілька разів їздила у столицю, вона добилася повернення 456 тисяч, що було обіцяно державою.

Аби будинок був більше енергоефективним, у «Мрії» планують  повністю завершити утеплення фасаду, а для експерименту в однім під’їзді у квартирах на батареях поставлять вимірювачі тепла – хто скільки грітиметься, стільки й платитиме.  До слова, утеплення будинку залежно від площі обійшлося одній квартирі від 2 тисяч 600 до 12 тисяч 800 гривень, суму можна було сплачувати до півроку помісячно.

У будинку є господар

Що кажуть про нові зміни жителі ОСББ «Мрія»

   Лариса МАШКЕРСЬКА:

– Тільки «за» модернізацію у всім. У цім «жеківськім» будинку живу з 1992 року. Колись у холодну пору стіни у кімнатах вкривалися цвіллю – потім усе літо їх просушували, мили. Після того, як утеплили фасад, ще такого комфорту і тепла не пам’ятаю. Нині у квартирі температура 24-25 градусів, навіть доводиться відкривати квартирку. Не всі мої сусіди мають нові вікна, але і у їхніх квартирах тепло. Біля будинку чистота і порядок,  відчутно, що у нас є господар. Прикро, що деяким людям всерівно, бо їх нічого не цікавить. І таких розворушити важко, вони живуть ще за колишніми правилами: для них усе хтось має зробити, але тільки не вони.

   Наталія НЕСТЕРУК:

– Скільки платити членських внесків самі вирішуємо на зборах. Нині вони складають 1,5 гривні за квадратний метр і є значно нижчі від тих, які колись платили ЖЕКу, а його роботи не бачили. Але, вочевидь, їх підвищимо, бо плануємо ще багато чого модернізувати. Як член правління, разом із іншими співвласниками вирішуємо, до чого першочергово треба рук докласти. Більшість розуміє і підтримує, та шкода, що не всі, бо нічого не хочуть змінювати.

Плюси ОСББ

   Платимо не ЖЕКу, а на потреби будинку. Розмір внесків на утримання будинку залежить від мешканців. Отож платимо не ЖЕКу, а гроші надходять на рахунок ОСББ. І кошти ОСББ використовуються винятково на будинок: скільки зберуть – стільки й витратять на свої потреби. При цьому правління ОСББ звітує перед мешканцями на зборах за витрачені гроші.

   Швидке реагування на аварію. Якщо, приміром, прорвало якусь трубу, в ОСББ самі знають, як з цим справитися, або терміново викликають майстра, який надає такі послуги. Це убезпечує житло від різних ризиків. А раніше годинами чекали працівників комунальних служб.

   Зменшиться плата за комунальні послуги. Від модернізації зменшується плата за комунпослуги, і, очевидно, з часом зменшаться самі членські внески, адже основні роботи виконають. Тоді гроші тільки спрямовуватимуть на профілактичні цілі.

   Діють державні програми, які допомагають ОСББ.  Вони передбачають співфінансування з державного і міського бюджету за принципом 60 на 40, держава дає «теплі кредити».

   Мінуси ОСББ

Чим менший будинок, тим більшими будуть внески. Логіка тут проста: прибудинкова територія триповерхівки та дев’ятиповерхівки може бути однаковою за розмірами. Однак і там, і там варто платити двірнику, голові ОСББ, бухгалтеру. Втім, це залежить від ентузіазму мешканців, котрі самі можуть прибирати.

   На капремонти треба додаткові гроші. У розмір внесків входить накопичувальний фонд, який використовується на поточний та капітальний ремонти. Втім на капремонти часто доводиться збирати гроші додатково – це теж вирішують самі мешканці.

Людям важко порозумітися.  Головною проблемою керування ОСББ Людмила Власюк називає недовіру мешканців один до одного і до правління ОСББ. Буває люди часто підозрюють у чомусь голову ОСББ, їм здається, що їхні гроші хтось забрав, а ОСББ є неприбутковою організацією.

Неплатежі. Нині внески на утримання житла в ОСББ здебільшого нижчі, ніж у будинках, якими опікуються ЖЕКи. Або ж такі самі. Втім проблема неплатежів характерна не лише для ОСББ. Але для тих, хто не хоче платити, є законодавчі важелі впливу.

Якщо у вас виникли питання щодо ОСББ, або ви хочете поділитися досвідом, телефонуйте у редакцію за номерами: 2-29-90 або 2-28-61.

   Тетяна АДАМОВИЧ.

comments powered by HyperComments
- реклама -